Achiziționarea unui apartament este cea mai importantă investiție din viața majorității oamenilor. În Republica Moldova, piața imobiliară prezintă riscuri specifice – de la acte incomplete sau falsificate, până la sarcini ascunse și litigii nerezolvate. Un singur document neverificat poate transforma visul unei locuințe proprii într-un coșmar juridic.
Avocata Lilia Trohin, cu experiență din 2011 și Licența nr. 2591, a asistat un număr considerabil de cauze imobiliare în instanțele din Republica Moldova. În acest ghid vă prezentăm verificările juridice obligatorii pe care trebuie să le faceți înainte de a semna orice contract de vânzare-cumpărare.
De ce este necesară verificarea juridică înainte de cumpărare
Spre deosebire de alte țări, în Republica Moldova registrul bunurilor imobile nu garantează întotdeauna exactitatea informațiilor înscrise. Există situații în care:
- Imobilul are sarcini (ipotecă, sechestru) neînregistrate sau recent aplicate
- Vânzătorul nu are dreptul de a dispune singur de imobil (bunul e comun cu soțul/soția)
- Există litigii în curs care afectează dreptul de proprietate
- Actele de proprietate conțin erori sau au fost obținute prin fraudă
- Imobilul a fost construit fără autorizație sau cu încălcări urbanistice
Verificarea juridică profesionistă (due diligence imobiliar) costă incomparabil mai puțin decât un proces care poate dura ani de zile.
Pasul 1 – Verificarea dreptului de proprietate al vânzătorului
Primul și cel mai important pas este să vă asigurați că persoana care vinde imobilul este într-adevăr proprietarul și are dreptul de a dispune de el.
Extrasul din Registrul bunurilor imobile
Solicitați un extras actualizat de la Agenția Servicii Publice (Oficiul Cadastral Teritorial). Extrasul trebuie să confirme:
- Identitatea proprietarului – datele trebuie să corespundă cu actul de identitate al vânzătorului
- Suprafața și adresa exactă a imobilului
- Temeiul juridic al dobândirii (contract de vânzare-cumpărare, moștenire, donație, privatizare)
- Lipsa sarcinilor – ipoteci, sechestre, interdicții de înstrăinare
Conform art. 510 din Codul Civil, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândește prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile. Verificarea acestui registru este obligatorie.
Verificarea acordului soțului/soției
Dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei, vânzarea necesită acordul notarial al celuilalt soț, chiar dacă imobilul este înscris pe numele unui singur soț. Conform art. 21 din Codul Familiei, dispunerea de bunurile comune se face de comun acord.
Lipsa acestui acord poate duce la anularea tranzacției în instanță.
Capacitatea juridică a vânzătorului
Verificați dacă vânzătorul:
- Nu este limitat în capacitatea de exercițiu sau declarat incapabil
- Nu acționează sub presiune, eroare sau dol
- Are procura valabilă și corespunzătoare (dacă vinde prin reprezentant)
Pasul 2 – Verificarea lipsei sarcinilor și litigiilor
Un imobil poate arată perfect pe hârtie, dar să fie grevat de sarcini care vă vor crea probleme majore după achiziție.
Sarcinile înscrise în registru
Extrasul cadastral arată sarcinile înregistrate: ipoteci, gajuri, sechestre, servituți. Verificați:
- Dacă există ipotecă bancară – aceasta trebuie radiată înainte de vânzare sau cumpărătorul trebuie să fie de acord să o preia
- Dacă există sechestru aplicat de executor judecătoresc sau de organele de urmărire penală
- Dacă există servituți care limitează utilizarea imobilului
- Dacă există interdicții de înstrăinare impuse de instanță
Litigii în curs
Un aspect frecvent omis este verificarea existenței unor litigii în curs care afectează imobilul. Aceasta se poate face prin:
- Verificarea pe portalul instanțelor de judecată (instante.justice.md)
- Interogarea vânzătorului și obținerea unei declarații scrise privind lipsa litigiilor
- Verificarea la birourile executorilor judecătorești
Pasul 3 – Verificarea documentației tehnice
Pe lângă aspectele juridice, imobilul trebuie verificat și din punct de vedere tehnic și urbanistic:
- Planul cadastral – suprafața reală corespunde cu cea înscrisă în registru?
- Autorizația de construire – construcția a fost efectuată legal?
- Procesul-verbal de recepție finală – construcția a fost recepționată de autorități?
- Certificatul de urbanism – există restricții urbanistice?
- Raportul de evaluare – prețul cerut corespunde valorii de piață?
Construcțiile neautorizate, conform art. 521 din Codul Civil, nu pot fi înregistrate ca proprietate și ridică riscuri juridice semnificative pentru cumpărător.
Pasul 4 – Verificarea datoriilor la întreținere
Înainte de semnarea contractului, solicitați de la vânzător:
- Certificate de lipsă a datoriilor la serviciile comunale (apa, gaz, electricitate, canalizare)
- Certificat de la asociația de proprietari privind lipsa datoriilor la întreținere
- Confirmarea plății impozitului pe bunuri imobiliare
Deși datoriile la întreținere sunt ale vânzătorului, în practică cumpărătorul se poate confrunta cu dificultăți dacă acestea nu sunt achitate înainte de tranzacție.
Pasul 5 – Întocmirea corectă a contractului de vânzare-cumpărare
Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile trebuie încheiat în formă autentică (notarială). Un avocat vă poate ajuta să includeți în contract clauze de protecție:
- Clauza de garanție – vânzătorul garantează că imobilul nu are vicii ascunse, sarcini nedeclarate sau litigii în curs
- Clauza de despăgubire – dacă se descoperă probleme nedeclarate, vânzătorul suportă pagubele
- Condiții suspensive – contractul intră în vigoare doar după verificarea tuturor documentelor
- Modalitatea de plată – plată prin cont bancar cu reținerea unei părți din preț până la înscrierea dreptului în registru
Riscuri frecvente la cumpărarea imobilelor în Moldova
Din experiența Cabinetului Avocatului Lilia Trohin, cele mai frecvente probleme întâlnite sunt:
- Vânzarea bunului comun fără acordul soțului – tranzacția poate fi anulată în termen de 3 ani
- Imobile cu ipotecă nedeclarată – cumpărătorul riscă să piardă imobilul
- Construcții neautorizate sau extinderi ilegale – nu pot fi înregistrate, riscă demolarea
- Erori în actele cadastrale – suprafața reală diferă de cea înscrisă
- Falsificarea procurii – vânzarea prin reprezentant cu procura falsă sau expirată
- Moșteniri nerezolvate – alți moștenitori pot contestă vânzarea
Cât costă verificarea juridică a unui imobil
Prețul verificării juridice depinde de complexitatea situației – numărul de documente de verificat, istoricul tranzacțiilor anterioare, existența unor situații speciale. La Cabinetul Avocatului Lilia Trohin, prețul se stabilește de avocat după analiză inițială a documentelor și a situației concrete.
În orice caz, costul verificării reprezintă o fracție din valoarea imobilului și din potențialele pierderi în cazul unei tranzacții problematice.
Când trebuie să apelați la un avocat imobiliar
Recomandăm asistență juridică profesionistă în următoarele situații:
- La orice achiziție de imobil – casa, apartament, teren
- Când vânzătorul oferă un preț suspect de mic
- Când tranzacția implică moșteniri, donații sau privatizări
- Când imobilul se află în coproprietate
- Când vânzarea se face prin procura
- Când există construcții neautorizate pe teren
- La achiziția de imobile de la persoane juridice sau la licitații
Citește și
Pentru legislația actualizată, consultați Codul Civil al Republicii Moldova pe legis.md.
Concluzie
Cumpărarea unui apartament sau a oricărui imobil în Moldova necesită o verificare juridică atentă și profesionistă. Nu vă bazați exclusiv pe declarațiile vânzătorului sau ale agentului imobiliar – interesele lor pot fi diferite de ale dumneavoastră.
Cabinetul Avocatului Lilia Trohin, cu experiență din 2011 și Licența nr. 2591, oferă servicii complete de asistență juridică imobiliară – de la verificarea documentelor până la reprezentarea în instanță.
Contactați-ne la +37369133993 prin WhatsApp, Viber sau Telegram pentru o consultație privind tranzacția dumneavoastră imobiliară.
Avocat Lilia Trohin
Licența nr. 2591 | Experiență din 2011